Tire suas dúvidas sobre cálculo de permuta e recebimento de torna em transações imobiliárias entre pessoas físicas no artigo a seguir!
Já falamos sobre permuta de imóveis em outros artigos nesse site, porém sempre pode existir uma dúvida ou outra sobre o assunto e que permanece na cabeça de muitas pessoas.
No artigo de hoje, vamos falar sobre uma situação mais especifica da permuta, quando essa transação ocorre com recebimento de torna e quando ocorre entre pessoas físicas.
Mas, vamos antes relembrar o que é permuta: trata-se de uma transação imobiliária que tenha por objetivo a troca de qualquer unidade imobiliária, podendo ser um único imóvel ou mais de um, que estejam já prontas ou ainda um projeto em construção, por outros bens imobiliários.
Ou seja, em um contrato de permuta, as partes se obrigam a dar uma coisa em troca de outra, sem o envolvimento de dinheiro.
Mas, e no caso de uma permuta de imóvel com recebimento de torna?
Bom, o recebimento de torna nada mais é do que o recebimento de algum valor de volta. Em uma linguagem mais simples, uma das partes do contrato vai retornar ou tornar algum valor de volta para a outra parte envolvida na permuta de bens.
Nada mais é do que a devolução em dinheiro de algum valor que possa ter sido excedido. Mas aqui surge uma possível dúvida: se a permuta se caracteriza por uma transação de troca, sem o envolvimento de dinheiro, como pode haver a possibilidade de permuta com torna, justamente a permuta com devolução de algum valor em dinheiro?
Bom, como toda regra tem sua exceção, na permuta não é diferente. A permuta pode envolver imóveis que podem ou não serem do mesmo valor, mas caso esses bens sejam de valores diferentes, a diferença é devolvida, o que caracteriza a torna.
Vale ainda ressaltar que a torna só é caracterizada quando essa devolução é feita em dinheiro ou outros bens imobiliários (terreno, casas já concluídas, apartamentos, galpão e etc), bens como veículos não entram.
A única exceção da permuta imobiliária é de fato a torna, nada mais.
Mas o nosso artigo não é apenas sobre permuta de imóveis com torna, ele envolve um caso especifico, quando essa transação ocorre entre pessoas físicas.
A permuta é tratada no Código Civil Brasileiro em seu artigo 533:
Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:
I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;
II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.
Como a permuta é uma forma de aquisição, logicamente está sujeita a tributação de ganho da capital.
Existe a possibilidade dessa torna ser parcelada e ser tributada também mês a mês, conforme for recebida.
Mas e se a torna for também em forma de imóveis, sem a devolução de valores? Nesse caso, o tratamento de permuta previsto no Art. 121, II, do RIR/1999 não será aplicado e o ganho da capital será calculado normalmente, relativo a cada uma das aquisições.
Para pessoas físicas, existe uma exceção na lei em relação a tributação, essa lei exclui a pessoa física da incidência do Importo de Renda a ser recolhido na transação imobiliária.
No entanto, não é uma regra aplicável a 100% das permutas de imóvel, ela só ocorre nas permutas sem torna ou nas permutas com torna no caso de imóvel rural que tenha passado por alguma benfeitoria. Como citamos antes, estamos falando de permuta entre pessoas físicas.
Para fazer valer essa isenção, a permuta deve ocorrer apenas entre imóveis, mesmo que envolva uma torna em dinheiro – no caso de imóvel rural -, e essa permuta deve ser objeto de uma escritura pública.
As permutas realizadas por meio de contrato particular podem também conseguir a isenção de tributação no Imposto de Renda, para isso quando a escritura pública for lavrada precisa ficar especificado que se trata de uma permuta.
Como citamos antes, quando houver torna, a tributação ocorrerá. Mas essa cobrança acontece apenas sobre esse valor de devolução e de forma proporcional e será óbito da seguinte forma:
1 – O valor da devolução/torna será somado ao custo do imóvel dado em permuta;
2 – Será realizada a divisão do valor da torna pelo valor do custo do imóvel, e o resultado obtido será multiplicado por cem;
3 – O ganho de capital será a porcentagem encontrada sobre o valor da torna.
Exemplo prático:
Valor da aquisição = R$300.000,00
Valor de torna = R$100.000,00
Valor total = R$400.00,00
Cálculo de tributação: 100.000,00 / 400.000,00 = 0,25 x 100.
Porcentagem calculada: 25%
Ou seja, o ganho da capital sobre a transação imobiliária será de R$25.000,00.
Tirou suas dúvidas sobre permuta, torna e tributações para pessoas físicas? Continue acompanhando nossos artigos e saiba muito mais sobre o mercado imobiliário.
